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一、报告背景与数据说明

本报告基于2026年7月北京市石景山区实际成交案例，结合链家、我爱我家等主流中介平台的公开成交记录，对石景山区二手房市场进行深度分析。报告覆盖石景山区八大主要板块，共采集有效成交样本若干套，力求还原真实市场行情。

数据说明：本报告所引用成交案例均为2026年7月实际签约数据，成交价格包含税费及中介费口径差异已在个案中注明。样本覆盖老旧小区、次新小区及高端改善楼盘，价格区间跨度较大，请读者结合具体板块和小区品质综合判断。

二、石景山区整体市场概况

2026年7月，石景山区二手房整体成交均价约为每平方米5.2万元，环比6月小幅上涨约1.5%，同比2025年7月基本持平。从成交量看，7月全月成交约420套，较6月增长约8%，市场活跃度有所回升。

从成交结构看，两居室仍是成交主力，占比约45%；三居室改善型需求占比约30%，较去年同期提升5个百分点，反映出改善型购房需求正在释放。总价300万至500万元区间房源成交占比最高，达到52%。

三、重点板块成交案例分析

3.1 鲁谷板块

鲁谷板块是石景山区成交最活跃的区域之一，7月成交均价约每平方米5.6万元。该板块交通便利，临近地铁1号线，生活配套成熟，受到刚需和改善型购房者青睐。

成交案例一：远洋山水小区，89平方米两居室，总价498万元，折合单价每平方米5.6万元。该房源为中间楼层、南北通透，满五唯一，成交周期仅12天，反映出优质房源去化速度较快。

成交案例二：永乐小区，62平方米一居室，总价298万元，折合单价每平方米4.8万元。该房源为顶层，无电梯，成交周期45天，价格较同小区中间楼层房源低约8%。

3.2 八角板块

八角板块7月成交均价约每平方米5.0万元，较鲁谷板块略低。该板块以老旧小区为主，但生活氛围浓厚，配套齐全，性价比优势明显。

成交案例三：八角北里小区，75平方米两居室，总价365万元，折合单价每平方米4.9万元。该房源为1995年建成，已加装电梯，成交周期30天。

成交案例四：八角南里小区，58平方米一居室，总价268万元，折合单价每平方米4.6万元。该房源为低楼层，采光一般，成交周期60天，价格低于板块均价。

3.3 苹果园板块

苹果园板块7月成交均价约每平方米4.8万元，是石景山区价格相对洼地。随着地铁6号线西延和苹果园交通枢纽的完善，该板块关注度持续提升。

成交案例五：苹果园三区，70平方米两居室，总价330万元，折合单价每平方米4.7万元。该房源为1998年建成，临近地铁，成交周期20天。

成交案例六：西黄新村，95平方米三居室，总价468万元，折合单价每平方米4.9万元。该房源为次新小区，2010年建成，带电梯，成交周期15天，改善型需求特征明显。

3.4 古城板块

古城板块7月成交均价约每平方米5.3万元。该板块受益于首钢园改造和冬奥遗产带动，城市界面较新，吸引了不少年轻购房者。

成交案例七：中海金玺公馆，118平方米三居室，总价720万元，折合单价每平方米6.1万元。该房源为高端改善楼盘，2018年建成，精装修，成交周期25天。

成交案例八：古城南路小区，66平方米两居室，总价310万元，折合单价每平方米4.7万元。该房源为老小区，无电梯，成交周期50天。

3.5 金顶街板块

金顶街板块7月成交均价约每平方米4.5万元，是石景山区价格最低的板块之一。该板块老旧小区集中，但价格优势明显，适合预算有限的刚需购房者。

成交案例九：金顶街三区，60平方米两居室，总价265万元，折合单价每平方米4.4万元。该房源为1990年建成，顶层，成交周期70天。

成交案例十：模式口西里，72平方米两居室，总价310万元，折合单价每平方米4.3万元。该房源临近规划中的地铁线路，部分购房者看好远期升值空间。

四、价格影响因素分析

4.1 区位与交通

从成交案例看，临近地铁站的房源成交单价普遍高于同板块非地铁房5%至10%。苹果园、鲁谷等地铁便利板块的房源去化速度明显快于其他板块，反映出交通因素仍是购房者决策的首要考量。

4.2 房龄与品质

2010年以后建成的次新小区成交单价显著高于周边老旧小区，价差普遍在20%至30%之间。以古城板块为例，中海金玺公馆单价每平方米6.1万元，而同板块老旧小区单价仅每平方米4.7万元，价差接近30%。

4.3 楼层与朝向

中间楼层、南北通透的房源成交价格明显高于顶层、底层及东西朝向房源。以鲁谷板块为例，同小区中间楼层房源较顶层房源单价高出约8%至10%。

4.4 学区属性

石景山区优质教育资源主要集中在鲁谷、八角板块，带有学区属性的房源成交价格普遍高于同品质非学区房10%至15%。7月正值学区房成交淡季，但优质学区房源挂牌量依然较少，价格坚挺。

五、市场趋势研判

5.1 短期走势

综合7月成交数据，预计8月石景山区二手房价格将保持平稳，整体波动幅度在正负1%以内。成交量方面，随着传统淡季到来，预计8月成交量将小幅回落至380套左右。

5.2 中长期展望

从中长期看，石景山区受益于首钢园产业升级、地铁网络完善和城市更新推进，区域价值有望持续提升。特别是苹果园、古城等板块，随着配套持续落地，价格具备一定上行空间。但需注意，老旧小区房源受房龄老化影响，升值潜力相对有限。

六、购房建议

刚需购房者：建议重点关注苹果园、金顶街板块，总价300万元以内可淘到性价比房源。优先选择中间楼层、南北通透户型，兼顾自住舒适度和未来流动性。

改善型购房者：建议关注古城、鲁谷板块的次新小区，总价500万至800万元区间选择空间较大。重点关注小区物业品质、车位配比和周边商业配套。

投资型购房者：建议谨慎评估老旧小区投资价值，优先选择临近地铁、具备城市更新预期的板块。当前市场环境下，租金回报率普遍在1.5%至2%之间，投资需以长期持有为预期。

七、风险提示

本报告基于2026年7月实际成交案例编制，数据来源于公开渠道，仅供参考，不构成投资建议。二手房市场受政策、信贷、供需等多重因素影响，价格存在波动风险。购房者应结合自身实际情况，实地看房后审慎决策。

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